Mieszkanie od dewelopera – kiedy zacząć projekt wnętrza?

Jeżeli tylko mamy taką możliwość, projekt mieszkania deweloperskiego warto rozpocząć jeszcze przed odbiorem kluczy. Nie trzeba czekać, aż inwestycja zostanie ukończona i będzie można wejść do lokalu z miarką.

Jeżeli deweloper udostępnia odpowiednią dokumentację – najlepiej pliki DWG lub dobrej jakości rysunki PDF – projektant może rozpocząć pracę nad układem funkcjonalnym, modelem 3D, koncepcją wnętrza, doborem materiałów i wyposażenia, a w wielu przypadkach również nad znaczną częścią dokumentacji wykonawczej.

Wcześniejsze rozpoczęcie projektu ma jeszcze jedną ważną zaletę. Jeżeli deweloper dopuszcza zmiany lokatorskie, część decyzji dotyczących ścian, elektryki czy instalacji wodno-kanalizacyjnej można wprowadzić już podczas budowy. Zakres takich zmian zawsze zależy jednak od konkretnej inwestycji, etapu jej realizacji i procedur dewelopera. Deweloperzy dopuszczają na przykład zmianę położenia ścian działowych, dodatkowe punkty elektryczne czy zmianę lokalizacji podejść sanitarnych, ale wymagają zgłoszenia ich przed określonym terminem.

Czy projekt można rozpocząć przed odbiorem mieszkania?

Podstawą jest dokumentacja otrzymana od dewelopera.

Najlepszym rozwiązaniem jest plik DWG, ponieważ zawiera geometrię przygotowaną w programie CAD. Do rozpoczęcia pracy może wystarczyć również PDF, szczególnie jeśli został bezpośrednio wyeksportowany z programu projektowego i zawiera dane wektorowe, a nie jedynie zeskanowany obraz rzutu.

Różnica jest istotna. W PDF-ie wektorowym linie i ich punkty charakterystyczne można znacznie dokładniej odczytywać niż w zwykłym skanie. Jednocześnie PDF nadal nie jest równoważny plikowi DWG – podczas eksportu może dochodzić do niewielkiej utraty dokładności. Dlatego rysunek PDF powinien być traktowany jako bardzo dobra podstawa projektowa, ale nie jako ostateczny pomiar mieszkania.

Na podstawie takiej dokumentacji można odtworzyć mieszkanie w programie projektowym i zbudować jego model 3D. Pozwala to rozpocząć pracę nad rozmieszczeniem pomieszczeń, mebli i zabudów, a następnie nad estetyką wnętrza, materiałami i wizualizacjami.

Dlaczego po odbiorze mieszkania trzeba wszystko sprawdzić?

Nawet bardzo dobra dokumentacja deweloperska nie zastępuje pomiaru wykonanego w gotowym mieszkaniu.

Podczas realizacji inwestycji mogą wystąpić różnice pomiędzy dokumentacją a rzeczywistym wykonaniem. Mogą też zostać wprowadzone zmiany projektowe. Dlatego po otrzymaniu dostępu do mieszkania należy zweryfikować między innymi rzeczywiste długości ścian, wysokości, otwory drzwiowe i okienne oraz położenie instalacji.

Spotkałam się kiedyś z sytuacją, w której pracowałam na planie otrzymanym od dewelopera, a w trakcie realizacji szerokość jednego z pomieszczeń została zmieniona aż o około metr. Klientowi zależało na bardzo szybkim przygotowaniu projektu, dlatego znaczną część pracy wykonałam wcześniej na podstawie otrzymanej dokumentacji. Dopiero późniejsza weryfikacja na miejscu pozwoliła dostosować projekt do rzeczywistego stanu budynku.

To przykład skrajny, ale pokazuje, dlaczego nie należy pomijać pomiaru powykonawczego.

Dopiero po nim powinno się potwierdzać wymiary elementów wykonywanych na zamówienie, szczególnie zabudów stolarskich, blatów, szkła czy innych elementów wymagających dużej dokładności. Ostateczne pomiary produkcyjne powinien dodatkowo wykonać właściwy wykonawca.

Co można zaprojektować jeszcze przed otrzymaniem kluczy?

Na podstawie dokumentacji dewelopera można przede wszystkim przygotować układ funkcjonalny mieszkania. To właśnie z niego powinny wynikać kolejne decyzje.

Możemy ustalić rozmieszczenie kuchni, miejsce ustawienia stołu, sofy, łóżek, szaf czy podstawowych zabudów. Możemy sprawdzić przejścia, sposób otwierania drzwi oraz relacje między poszczególnymi strefami mieszkania.

Jeżeli projekt rozpoczynamy odpowiednio wcześnie i deweloper nadal przyjmuje zmiany lokatorskie, można również zaproponować korektę położenia niektórych ścian działowych.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody. Deweloper weryfikuje takie propozycje pod kątem projektu budynku, warunków technicznych i możliwości wykonawczych. Nie ingeruje się dowolnie w konstrukcję, piony instalacyjne czy inne elementy istotne dla całego budynku. Zakres zmian może być również inny w poszczególnych inwestycjach.

Dlatego o możliwość wprowadzenia zmian warto zapytać dewelopera możliwie wcześnie, a nie dopiero kilka tygodni przed planowanym odbiorem.

Najpierw funkcja, później instalacje

To jeden z powodów, dla których nie warto odkładać projektu wnętrza na ostatnią chwilę.

Rozmieszczenie instalacji powinno wynikać z tego, jak rzeczywiście zamierzamy korzystać z mieszkania.

Jeżeli znamy już położenie zabudowy kuchennej, możemy ustalić punkty dla sprzętu AGD, oświetlenia roboczego czy gniazd nad blatem.

Jeżeli znamy układ salonu, łatwiej prawidłowo określić położenie gniazd, oświetlenia oraz punktów telewizyjnych i internetowych.

Podobnie jest w łazience. Dopiero kiedy ustalimy położenie umywalki, prysznica, wanny czy zabudowy, możemy rozsądnie zaplanować przyłącza wodne, odpływy i elektrykę.

Właśnie dlatego część deweloperów przewiduje w ramach zmian lokatorskich możliwość modyfikacji punktów elektrycznych, sanitarnych czy nawet grzejników.

Jeżeli projekt zaczynamy dopiero po odbiorze mieszkania, część elementów wykonanych przez dewelopera może wymagać ponownego przeniesienia. Nie oznacza to, że zawsze uda się tego uniknąć, ale wcześniejsze projektowanie daje większą szansę na ograniczenie takich prac.

Co z istniejącą instalacją elektryczną?

Po odbiorze mieszkania warto dokładnie nanieść na projekt rzeczywiste położenie punktów wykonanych przez dewelopera.

Dopiero wtedy można świadomie zdecydować, które z nich pozostają, które należy przenieść, a gdzie potrzebne będą dodatkowe.

W praktyce projekt wnętrza często oznacza zmianę standardowego układu elektryki. Dochodzą gniazda związane z zabudową meblową, sprzętem, oświetleniem dekoracyjnym czy dodatkowymi punktami świetlnymi.

Podobnie jest z instalacjami niskoprądowymi i rozwiązaniami typu smart home. Jeżeli inwestor planuje bardziej rozbudowany system sterowania oświetleniem, roletami, ogrzewaniem czy innymi urządzeniami, warto ustalić jego założenia odpowiednio wcześnie. Nie każdy system wymaga takich samych przewodów czy sposobu sterowania, dlatego przed wykonaniem instalacji najlepiej znać wybrane rozwiązanie i skonsultować je z jego wykonawcą.

Jeżeli deweloper umożliwia tego rodzaju modyfikacje w ramach zmian lokatorskich, część instalacji może zostać przygotowana jeszcze przed odbiorem. Jeśli nie – projekt pozwoli przynajmniej zaplanować je przed rozpoczęciem właściwych prac wykończeniowych.

Czy trzy miesiące przed odbiorem wystarczą?

Trzy miesiące przed planowanym odbiorem mieszkania to rozsądny moment na rozpoczęcie rozmowy z projektantem, ale nie traktowałabym tego okresu jako uniwersalnej zasady.

Przy większym mieszkaniu, rozbudowanym zakresie projektu albo jeżeli chcemy jeszcze zdążyć ze zmianami lokatorskimi, warto zgłosić się nawet wcześniej.

Najważniejsze jest to, aby dokumentacja potrzebna wykonawcom była gotowa przed rozpoczęciem poszczególnych prac, a nie tworzona równolegle z remontem.

Projekt wymaga czasu na analizę potrzeb, zaplanowanie układu funkcjonalnego, poprawki, modelowanie, dobór wyposażenia, wizualizacje i dokumentację techniczną. Z kolei możliwość przeprowadzenia zmian lokatorskich może zakończyć się na długo przed odbiorem lokalu, ponieważ deweloper ustala własny termin ich zgłaszania.

Dlatego zamiast liczyć dokładnie trzy miesiące wstecz od odbioru, najlepiej sprawdzić dwie daty:

• planowany termin otrzymania kluczy,
• ostateczny termin zgłoszenia zmian lokatorskich.

To one powinny wyznaczyć harmonogram pracy nad projektem.

Wcześniejszy projekt daje czas na przygotowanie realizacji

Gotowy projekt przed odbiorem mieszkania pozwala wcześniej rozpocząć również organizację samego wykończenia.

Można sprawdzić dostępność wybranych materiałów i wyposażenia, zebrać wyceny, zarezerwować ekipę remontową oraz ustalić termin ze stolarzem.

Niektóre produkty wykonywane na zamówienie lub sprowadzane w konkretnych wariantach mogą mieć wydłużony czas realizacji, ale nie ma sensu podawać jednego uniwersalnego terminu – zależy on od producenta, sezonu i konkretnego produktu. Dlatego dostępność materiałów najlepiej sprawdzać już podczas ich doboru.

Podobnie z meblami wykonywanymi na wymiar. Koncepcję zabudowy można opracować wcześniej, ale ostatecznej produkcji nie należy opierać wyłącznie na rzucie deweloperskim. Wymiary trzeba potwierdzić po wykonaniu mieszkania.

To właśnie dlatego kompleksowy projekt wnętrza warto rozpocząć wtedy, gdy można jeszcze spokojnie podejmować decyzje, a nie dopiero wtedy, gdy ekipa czeka na budowie.

A co ze zmianami wykonywanymi już po odbiorze?

Tutaj trzeba oddzielić dwie sytuacje.

Zmiany lokatorskie są uzgadniane z deweloperem podczas realizacji inwestycji i wykonywane przed oddaniem lokalu. Ich zakres i procedura wynikają z zasad konkretnego dewelopera.

Po odbiorze mieszkania sytuacja jest inna. Nie każda zmiana wewnątrz lokalu wymaga zgody wspólnoty czy zarządcy. Nie należy więc przyjmować zasady, że każdą ściankę działową trzeba z nimi uzgadniać. Jeżeli jednak planowana ingerencja dotyczy elementów konstrukcyjnych, części wspólnych albo wspólnych instalacji budynku, mogą pojawić się dodatkowe wymagania formalne i techniczne. Dlatego zakres takich zmian trzeba oceniać indywidualnie.

To ważne rozróżnienie, ponieważ procedur dewelopera dotyczących zmian lokatorskich nie należy mieszać z późniejszym remontem we własnym lokalu.

Kiedy najlepiej rozpocząć projekt mieszkania deweloperskiego?

Najlepiej wtedy, kiedy mamy już wystarczająco dokładną dokumentację mieszkania i znamy podstawowe terminy inwestycji – nie dopiero wtedy, kiedy otrzymujemy klucze.

W praktyce rozpoczęty wcześniej projekt może pozwolić ustalić:

układ funkcjonalny → ewentualne zmiany ścian → rozmieszczenie mebli i zabudów → elektrykę i wod-kan → oświetlenie → materiały i wyposażenie → dokumentację dla wykonawców.

Po odbiorze lokalu następuje natomiast bardzo ważny etap: weryfikacja rzeczywistych wymiarów i istniejących instalacji oraz aktualizacja projektu tam, gdzie jest to potrzebne.

Dopiero wtedy można bezpiecznie potwierdzać najbardziej wrażliwe wymiary i przygotowywać elementy wykonywane na zamówienie.

W 2m7Project staram się właśnie w ten sposób prowadzić projekty mieszkań deweloperskich. Jeżeli otrzymuję odpowiednią dokumentację, prace nad projektem mogą rozpocząć się jeszcze przed wydaniem kluczy. Dzięki temu moment odbioru mieszkania nie jest początkiem długiego procesu projektowego, ale momentem, w którym sprawdzamy przygotowany wcześniej projekt w rzeczywistej przestrzeni i możemy sprawnie przejść do kolejnego etapu realizacji.

Przykłady gotowych wnętrz można zobaczyć w realizacjach 2m7Project. Jeśli masz już rzut mieszkania i znasz planowany termin odbioru, możesz również skonsultować projekt z 2m7Project.

FAQ — projekt mieszkania od dewelopera